投資戦略の王道を考察してみた

多くの投資家は、様々な投資戦略を模索していると思います。

その中で「外国債券」と「国内不動産」について興味はありませんか？

これまで債権投資で成功体験を得てこられた投資家は、どうしても債権投資にバイアスしてしまう傾向にあります。国内不動産についても同様。

但し、この２つの投資は、同時並行で行うことが最も効率が良く最強の投資法といえます。

ある会社オーナーの実例

年齢は、41歳。奥様と2人のお子さんがいる4人家族。年収は2000万円。会社を売却してこれから役員報酬に代わるインカムゲインを希望。
ちなみに会社売却後に残った現預金は、2億円です。

資産配分シートの内訳は、ざっくり「外国債券」と「国内不動産」です。

2億円の内、1億8000万円を投資に分散します。詳細は下記の通りです。

国内ローンを1億2000万円を使って
・先進国債権：1億円
・国内不動産：2億円
（頭金は8000万円）

金融資産が40％、実物資産が60％でバランスの取れた資産配分といえます。
国内不動産に投資をすると、外貨比率が50％の安定水準になるため、やはり、国内不動産への投資はバランスを図る意味でも不可欠な投資先です。

まずは、外国債券の内訳を見てみましょう！

・フランス大手銀行（永久劣後債）：1000万円
・イギリス大手銀行（永久劣後債）：1000万円
・日系大手投資会社（永久劣後債）：1500万円
・オーストラリア大手銀行（永久劣後債）：1000万円
・アメリカ大手保険会社（劣後債）：1000万円
・アメリカ大手保険会社（劣後債）：1000万円
・新興国石油公社（普通社債）：1000万円
・日系大手銀行（普通社債）：1500万円
・イギリス大手銀行（劣後債）：1000万円

債権は、合わせて1億円です。年利回りは、8％です。

次に、国内不動産の内訳を見てみましょう！

・新宿区：2500万円
・練馬区：2000万円
・港区：3000万円
・大田区：2000万円
・豊島区：2000万円
・目黒区：2500万円
・台東区：2000万円
・板橋区：1500万円
・港区：2500万円

不動産は、合わせて2億円です。
1％の金利で頭金8000万円で1億2000万円の借入を起こした際の年利回りは、7％です。
（一棟マンションなどへの投資ではなく区分マンションへの投資です。）

このポートフォリオでどうなったか？

この方の20年後の総資産は、なんと8.7億円まで増える結果になりました。

先進国債権の投資原資1億円が約3.9億円に増え、国内不動産の投資原資2億円が約2.6億円に増えました。

ちなみにこの評価額は、複利運用の場合ですが複利運用をせずにインカムゲインを獲得する場合は、外貨収入で800万円の実入りが見込めます。

投資のポイント

・再現性が高い投資先か？
・金融資産と実物資産のバランスは適切か？
・円貨と外貨のバランスは適切か？

のポイントを抑えることが重要です。

債権は、レバレッジが効きませんが、不動産は8000万円の頭金で2億円の運用が可能なことを考えると、

・先進国債権は、手持ち資金の範囲で運用し、国内不動産はレバレッジをかけて大きく運用することが大切です。

あなたなら、どのような投資戦略で資産を増やしたいですか？