実物不動産と不動産投資信託の違いから最適な投資術を考察してみた

不動産投資と聞くと実物の不動産とREIT（投資信託）に分けられます。

あなたは、どちらの不動産投資に興味がありますか？

実物とREITの違い

なんといっても一番気になるのが「収益性」です。

収益性が高いのは、実物不動産です。

なぜなら、極端な話、住宅ローンをフルローンで組むこともでき「レバレッジ」が効くのが実物不動産のため、収益性は実物不動産に投資するのがおすすめです。

一方、REITに比べて流動性が低く、管理も必要なのが実物不動産のデメリットです。

つまり、実物不動産を売る時に売れない、あるいは希望する価格で売れない可能性があることが実物不動産の最大のデメリットです。

そのデメリットを補うのが物件の選定です。

ちなみに物件の管理は、管理会社に一任することで手間を省くことができるため懸念するほどのデメリットではないと考えます。

物件の選定方法

ポイントは、２つです。

１つ目は、都心の「区分マンション」
２つ目は、RC（鉄筋コンクリート）マンション
３つ目は、築20年前後のマンション

RCは、47年をリミットにそこから築年数を引いた年数で借入期間が決まります。

築年数が18年の場合、借入期間は24年間になります。

ここで”ナニカ”に気づきましたか？

そうです！不動産投資は、借入をして購入するからこそ”レバレッジ”が効きます。

つまり、他人のお金でお金を増やすということです。

得られる定期収入

経済がインフレになると家賃が上がる傾向にあります。

家賃が上げられる状況は、収益性を大きく保証する要因になるます。

つまり、インフレヘッジの投資先としては、インフレ基調の経済下において最適な投資といえます。

これを前提に今後の日本のインフレがどの程度、続くか？を考慮しながら実物不動産投資を判断してみてください。

ちなみに総合的に判断して最適な区分マンションを購入できた場合のインカムゲインは、

1000万円の頭金を入れた場合、月5万円程度です。（利回りは、4～5％の投資といえます）

投資に最適な区分マンションとは、

・都内な区分マンションであること（2000万円程度）
・RCであること
・築20年前後であること

築20年以降はマンションの価格はあまり目減りしません。
購入価格も安値基調でありながらマンション自体の品質劣化もみられない最も投資回収率が高い状態のマンションです。

18ヘーベーから30ヘーベー未満のシングルタイプは特に築20年以降の物件評価額の目減りが少なく投資に最適です。

つまり単身者用の手頃なマンションが狙い目ということです。

ちなみに一棟アパート投資が大衆の間で流行っており、利回りが5％を超える物件もあり魅力的ですが、修繕リスクや空室リスクが高くおすすめできません。

おすすめの業者

マンションの仲介は、『東急リバブル』
投資不動産の売買実績でNo.1の仲介会社です。

マンションの管理は、『日本財宅』
区分マンション管理の実績でNo.1の管理会社です。

ローン契約（借入）は、『りそな銀行ウェルスマネージメント（プライベート部門）』です。

区分マンション投資に限らず、どの仲介業者、どのマンション管理、どの銀行と協業するか？が極めて重要です。

まとめ

ここまで読まれた方ならご察しの通り、

実物不動産投資において、最適な物件への投資ができたという前提であっても月の得られるインカムゲインは、たったの5万円程度です。

つまり、より最適な23区の区分マンションをどう選定できるか？また、どのくらい多くの区分マンションを選定できるか？がインカムゲインの最大化を果たす重要なファクターです。

最新の地価上昇エリアは次の通りです。

中央区：2.9％
豊島区：2.6％
文京区：2.5％
港区：2.4％

中央区は、住居エリアのイメージより銀座をはじめとする商業エリアのイメージがありますが、新富町や月島エリアはタワーマンションがどんどん建っていています。
埋め立てエリアでは勝どきなど開発が進んでいるエリアが多いのが中央区です。

豊島区は、池袋周辺エリアの開発が進んでいます。ファミリー層の誘致が積極的なため、単身向けの区分マンションには向かないことも注意が必要です。

文京区は、資産家から古くから人気があり、港区も再開発が進んでいるエリアです。

このようなデータを参考にしながら単身区分マンションの需要をどう捉えるか？がとても重要です。

地価の値上がりだけを見て物件選定をすると思った利回りを得られない可能性があることがあるということです。

最後の少しだけヒントを。

投資に最適な区分マンションのエリアは…

目黒、白金高輪エリアです。

富裕層はこのエリアの区分マンションの情報を常に漁っています。

あなたは、どのような区分マンションを買いまくってどのくらいのインカムゲインを狙いたいですか？