フィリピン不動産のキャピタルゲインの魅力について考察してみた

日本では郵政事業のなごりもあり戦後から現在に至るまで貯金に対する意識がとても強い国です。

日本の現預金の保有割合は、アメリカの約4倍で1000兆円を超えていると言われています。

一方、昨今のインフレによって現金の価値が目減りする中、適切に資産を守るためには「投資」が不可欠です。

その中でも本日は、海外不動産によるキャピタルゲインを目的とした不動産投資にフォーカスします。

キャピタルゲインを狙える理由

不動産価格が上がり、購入した価格より売却価格が上がればキャピタルゲインは成功します。

当たり前の話ですが、どのような条件が整うと売却価格が上がると思いますか？

北海道のニセコを例にとって解説します。

このエリアの土地価格は、直近10年で最大25％も上昇しました。

理由は単純で…

オーストラリア人→中国人→香港人→華僑→ロシア→マレーシアの順に富裕層によって買い進められたことで不動産価格がどんどん上昇していきました。

これまた当たり前の話ですが、買う人が増えれば価格は上がりますが、特に各国の富裕層が連鎖的にキャピタルゲインを狙って購入が進んでいるか否かが重要な要素です。

海外不動産投資の魅力

そもそもの話、不動産ビジネスというのは、情報の非対称性が強いビジネスです。

つまり、売り手と買い手のそれぞれがもっている情報に格差があり、その格差によって売り手が利益を得ています。

要は、安く買えるおいしい物件は不動産屋がいち早く購入してしまい投資家のもとには回ってこないということです。

わかりやい例を挙げれば、2000万円で購入して3000万円で売却できるようなおいしい案件は皆無ということ。

一方、海外不動産においては、人口が増え経済が発展していく国や地域の不動産を見つけるだけで勝手に不動産価格は上昇していきます。

海外不動産投資のリスク

海外不動産投資にはもちろんリスクもあります。

日本の青田買いと同じように完成する前からコンドミニアムへの投資が可能ですが、

工事が中断されて物件の引き渡しを受けられない「竣工リスク」は新興国不動産投資で最も警戒しなければいけない最大のリスクです。

このリスクをマネージメントするには、現地の大手企業（大手デベロッパー）が開発している物件や日本企業が開発に参画している物件が選ぶことでリスクを軽減することができます。

また、海外不動産を購入してすぐに売却してキャピタルゲインを得られるわけではないため、物件の保守管理や修繕積立金などの仕組みがしっかりとある物件か否かの確認も必須です。

その他、物件の情報ソースが正しく公開されていないのが新興国不動産の特徴でもあり、加えて契約書の締結においてもしっかりと内容を精査するなど、日本の不動産を買うのとは段違いで必要な行動と思慮深さが求められます。

海外不動産投資の成功ポイント

4つのポイントをご紹介します。

①人口が増えている国
→15～65歳の生産年齢人口が増えていること（不動産を買える人が増え、需要が高まるため価格が上がる）

②経済成長している国
→GDP（国内総生産）が上がっていること（不動産を買える人が増え、需要が高まるため価格が上がる）

③都市人口率
→都市人口率が低ければ今後、郊外から都市に人口が集約していくため不動産需要が価格が上がる

④公共投資
→都市機能が拡張される国やエリアであれば利便性と資産価値が上がり不動産の価格が上がる

どの国が投資に最適か

東南アジアが特におすすめですが…

シンガポール、タイ、インドネシア、カンボジアについてはリスクが高く積極的な投資には向かない一方、

フィリピン、ベトナム、マレーシアの3ヵ国は非常におすすめできる国です。

中でもフィリピンへの不動産投資を強くおすすめします。

なぜ、フィリピンなのか？その根拠を解説します。

フィリピンは、7000を超える島々によって形作られ、熱帯性気候で1年の平均気温が20度前後の過ごしやすい国です。

日本とフィリピンは、交流が深くフィリピンにとって日本は最大の貿易相手でもあります。

2019年のある調査では、日本が大好きと答えたフィリピン人は実に75％に達するほど親日国です。

加えて、人口は1億人を超え、日本の人口増加率が0.2％なのに対してフィリピンは1.4％。

首都のマニラにおいては2050年には2400万円を超えると予想されています。

ちなみに日本の首都である東京の人口は、1396万（2021年時点）

人口の中央値を見ると、タイやベトナムでは30歳を超えていますが、フィリピンは24歳です。

かつての日本のようにこれから益々、経済発展をして長く豊かな国力が養われていく国といえます。

現在までフィリピンの物価は、日本の約半分程度で、投資にも最適な参入時期です。

どのエリアが投資に最適か

まず、フィリピンでは、土地や戸建て住宅を外国人が所有することはできません。

よって、コンドミニアムへの投資になります。コンドミニアムとは、日本でいうところの区分マンションです。

マニラの中心部のコンドミニアムの価格は、20～25平米で1200万円前後ですが、既にフィリピン不動産投資で成功している投資家の平均購入価格帯は、2000～5000万円。

実際にキャピタルゲインを狙ったフィリピン不動産投資に最適なのは、コンドミニアムでも「ラグジュアリー」グレードです。

コンドミニアムには、4つのグレードがあり、

1.アフォーダブル
2.ミドルエンド
3.ハイエンド
4.ラグジュアリー

野村不動産が事業参画しているコンドミニアム「ザ・シーズンズレジデンス」は、ラグジュアリーグレードであり、セキュリティやメンテナンスのクオリティーが高い一方、利回りが低い物件のため、インカムゲインではなくキャピタルゲインを狙うための物件ともいえます。

最後になりましたが、投資に最適なエリアは…

マリラのBGC（ボニフォシア・グローバル・シティ）とオルティガスです。いずれもビジネス街で発展しているエリアです。

そして、もうひとつは…

セブです。美しい海に囲まれたリゾート地です。

東京から直行便が出ており4時間半でマクタン・セブ国際空港に到着できます。

是非、ご自身の目で物件を見に行ってみてはいかがでしょうか？